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ESTIMATION

L’estimation d’un bien immobilier est une étape cruciale dans la vente d’un bien. Le vendeur n’a pas intérêt à trop le surévaluer ou à le sous-estimer. Pour fixer le « juste prix », il est nécessaire d'évaluer un certain nombre de points de façon objective.


Comment s'y prendre pour l'estimation de son bien ? Qu’est-ce qu’un bon prix ?

• Pour le vendeur, il se situe bien souvent au-dessus du prix du marché. Le propriétaire, qui a une relation affective à son logement, a tendance à perdre en objectivité. Il est d’autant plus partial qu’il souhaite généralement réaliser une plus-value immobilière.
• Pour l’acheteur, le « meilleur prix » sera, à l’inverse, en-dessous des tarifs du marché. De fait, il aura tendance à scruter les moindres défauts pour mieux négocier le prix d’achat.

Entre les deux estimations, il y a le « juste prix du marché ». Celui qui permet de vendre un logement dans les délais moyens (67 jours dans les Alpes-Maritimes et 45 jours sur Cimiez suivant nos données).

A Nice, comme dans chaque ville, on peut observer des écarts conséquents entre quartiers mais aussi d'une rue à l'autre, d’un immeuble à l’autre.

L’environnement, l’attractivité de la zone, la notoriété du quartier, la présence de commerces de proximité, de bonnes écoles, le sentiment de sécurité, les perspectives de développement du territoire… Tous ces éléments ont une influence sur la fixation du prix de vente et vont donc rentrer en compte dans l'estimation de votre bien immobilier.

Naturellement, les caractéristiques et spécificités du logement et de l’immeuble ont aussi une influence sur le prix de vente.

L’une des méthodes que nous pourrons utiliser, part du prix moyen qui a cours dans l’immeuble, que l’on pondère en fonction des atouts de l’habitation (on parle de surcote) et de ses défauts (on applique alors une décote).

Une fois l’analyse terminée, on obtient un prix moyen du mètre carré que l’on multiplie par la surface totale du logement toutefois, nous disposons aussi d’outils d’évaluation nous permettant de travailler en toute objectivité.

L’accès à la Data Immobilière nous permet l’accès aux biens actuellement en vente, qui pourraient concurrencer notre bien lors de sa venue sur le marché, tout comme les biens dont les ventes ont déjà été réalisées, source de comparaison et d’informations.

Quelques exemples d’élément factuels d’estimation :

• Une vue mer admirable pourrait permettre de valoriser le prix au mètre carré de 5 à 20%.
• Une orientation agréable (sud-est ou sud-ouest), comptez 5 à 8% de plus que pour un logement exposé plein nord.
• Une superbe terrasse, la valorisation peut atteindre jusqu’à 15% du m2 dans l'estimation de votre bien immobilier.
• Comptez 30% de décote si le logement doit être rénové dans sa totalité et jusqu’à 10% s’il est mal agencé (des chambres en enfilade par exemple) ou mal réparti (une grande entrée suivie d’un petit salon).